地产无效成本，防不胜防！

如果以价值理论来说，任何投入产出不成比例时，便会产生“无效成本”，无效成本只是管理过程中人为定义的含义，可以这么说，管理过程如果以价值观点来衡量，必然会产生无效的成本投入，只是衡量无效成本的平衡点在哪里这个众说不一。

地产的无效成本，大多数地产开发商这么定义：项目开发过程中由于管理失误产生的成本增加， 或对形成有效产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认可与补偿，但已发生属于费用浪费的成本。

以此定义来说，地产的无效成本大抵可以分为如下类型：

第一：管理层带来的决策失误。

管理层决策内容基本包括：投资拿地决策、项目定位决策、营销售价决策等等，这些决策的内容基本上属于影响项目“生死”的决定，按照碧桂园 4321 原则，项目是否成功 40% 的原因归结为投资决策是否正确、30% 的产品定位是否准确，以此为评判标准，管理层决策的内容的重要性高达 70% 以上。

所以说，管理层的决策失误对项目无效成本的影响最大，甚至会有颠覆性的影响。

但是管理层毕竟不是万能的，完善投资决策流程以及科学的定位，至少在一定程度上可以降低无效成本的浪费。

【案例】某项目由于产品定位失误导致产品线定位决策失败

B 系改 Top 系：

按 Top 系外立面标准增加石材及铝板，成本增加 563 万；

按 Top 系外立面标准，增加系统门窗，成本增加 699 万；

按 Top 系精装标准，精装由 2,000 调整至 2,300 元/m2，成本增加 978 万；

按 Top 系景观标准，景观由 600 提升至 800 元/m2，成本增加 247 万；

因地块面积较小，为提升项目品质及景观展示面，因此增加项目南侧

红线外绿地打造，成本增加 592 万；

由于产品系由改善系列升级为豪宅系列，导致拿地成本测算有误，导致

全成本增加 813 万，利润率 下降 4.11%。

第二：前期调研缺陷，导致成本策划不准确

在前期拿地之前，未准确了解当地政府要求、项目红线内外不利因素以及市场、政策调整带来的成本失真。

前期调研，由于时间短、参与部门多，完善前期调研的手段、流程及制度，有助于大大降低前期调研带来的成本策划不准确。戳这里，一键对标成本力

【负面案例】：来源于网络

投资拿地阶段，物业及配套用房与其他配套（幼儿园、学校、医院、肉菜市场）等公配预估不足。在实际方案规划设计阶段时，按实配置后直接导致货值减少、可售比下降与可售成本增加。

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第三：营销产品策划带来的无效成本

营销产品定位，包括户型配比要求、周边竞品 SWOT 分析、以及产品配置需求，这些产品定位决策直接决定了规划方案的准确性。

① 因市场原因调整户型或规划造成的成本浪费，如销售定位不准确产生的产品重复设计特殊情况：无论产品调整后能否带来溢价，对产品调整前已投入的成本，均为无效成本。

② 因市场或竞品原因增配且不能带来溢价，如对已有户型改造增加赠送面积，对比原定案价格没有产生溢价或溢价不能覆盖增加的成本视为无效成本特殊情况：原设计方案已考虑后期改造或因市场原因进行增配，其溢价能覆盖其成本，增加成本不属于无效成本

【负面案例】案例来源网络

营销定位不准确，导致方案反复修改（案例来源不详）

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市场定位变化，建筑方案三次变化

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从 2008 年 11 月进场施工至 2011 年 5 月桩基施工完毕，先后 2 次对管桩进行了调价。施工期间，管桩市场价格上涨 30%-40%，导致桩基成本提高 90 万元，对桩基成本影响也很大。

第四：设计带来的无效成本

设计阶段的无效成本较多，主要包括规划设计阶段核心指标的失误导致的无效成本、设计图纸不及时导致的时间成本、设计功能缺陷导致的投诉成本、错漏空缺导致的变更成本、设计指令不清晰导致的额外成本等等。

设计阶段的无效成本，一直备受各大开发商关注，主要是因为设计引发的成本较为直接，而且成本较为清晰，这也是产品设计一直不受“待见”的原因之一。

但，实际上近几年，设计周期越压越短、设计费用十年未涨、设计科目越来越多、设计流程越来越前置等等原因未被重视，导致设计阶段的无效成本越来越多，继而导致设计地位越来越低是不争的事实。

【负面案例】未考虑验收变化/规范变化引发的设计调整。

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第五：施工带来的无效成本

施工组织不合理带来的成本增加、施工现场管理不当导致的费用、施工质量不达标的拆除、维修、投诉、日常管理不当导致的资料缺失、处罚等等同属于无效成本。

下表来自：融创

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第六：招标带来的无效成本

其中包括：

① 招标范围不准确，有重复或遗漏，合同之间界定不清，导致补偿费和赶工费。

② 合同条款、经济标编制、合同清单、合同附件、合同图纸不严谨，导致索偿的费用。

③ 施工单位考察失误，投标竞争不充分，未有能力承接，诚信有不良记录，私自转包工程，导致中途变化，产生的赔偿费用。

④ 直接委托竞争性不足、不按合同履行施工范围任意拆分合同、未及时签订补充合同等引起的补偿费用。

⑤ 合同外增加各项措施费用（包括赶工费、停工费、窝工费、其他合同外增加的安全文明措施费、公司规定和合同规定以外的奖励费用）。

⑥ 因违规招投标，造成高价中标，差价部分计无效成本；

第七：其他带来的无效成本

① 销售说辞、文件导致与实际交付不一致带来的投诉赔偿及其他成本增加。

② 运营排期不准确导致排期与实际偏差较大，带来的赶工、误工、浪费或处罚。

③ 违法违规宣传广告导致的有关部门罚款，如输出广告违反国家相关法律法规或当地政府有关规定引起的工商、城管执法行政处罚

④ 等等造成的无效成本。

地产进入黑铁时代，向管理要效益、向无效成本宣战逐渐成为开发商谋求利润的手段，这也是无可厚非的，但是任何 一个无效成本的界定都有着千丝万缕的联系，甚至说无法割裂来看，正确、合理的控制无效成本不仅仅是有奖罚这么简单，更多的是一个系统工程。

当各家自扫门前雪（无效成本），地产的撕裂会越来越厉害。

媒体来源：明源地产研究院